पुनर्विकास

'फुकट' या शब्दाच्या मोहिनीत अडकून माणसं कशी नसत्या अडचणींना निमंत्रण देतात त्यावर सहज एक टिप्पणी केली, तर सविस्तर लिहा असं कुणीतरी सुचवलं. म्हणून ही जुनी पोस्ट थोडं संपादन करून पुन्हा. थोडी मोठी झाली आहे.

यात कायदेशीर किंवा तांत्रिक बाबी लिहिलेल्या नाहीत. त्याचे सल्ले तज्ज्ञांकडून घेता येतात. फक्त रोजच्या व्यावहारिक अडचणींचा उल्लेख केला आहे, कारण त्यांना आपणच सामोरे जातो आणि त्या आपल्यालाच सोडवाव्या लागतात.

#पुनर्विकास

जुन्या चाळी-वाडे, ३०-३५ वर्षं जुन्या सोसायट्या इथे राहणं आता नव्या पिढीला आवडत नाही. त्यांच्या गरजा बदलल्या आहेत. शिवाय सतत दुरूस्तीचा खर्च उद्भवत असेल तर तेही त्रासदायकच असतं. आणि अधिक सोयीस्कर, सुसज्ज घर हवं या इच्छेत चूक काय? मग नवीन घर घ्यायचे विचार मनात यायला लागतात. पण ते इतकं सोपं नसतं. जितकी कुटुंबं, तितक्या अडचणी. मग त्यातल्या खर्च आणि गृहकर्जाचे हप्ते या अडचणींवर एक रामबाण समजला जाणारा पर्याय पुढे येतो. पुनर्विकास-redevelopment. यात आपला परिचित परिसर सोडून दुसरीकडे जावं लागत नाही, पदरचे पैसे खर्च होत नाहीत अशा कित्येक आकर्षक बाबी असतात. मग त्या दृष्टीने हालचाली सुरू होतात. आणि सुरू होते एक चर्चा, मतभेद, वाद, भांडणं अशी लांब मालिका. 

चाळ किंवा वाडा हा मालकाचा असतो. त्यावर भाडेकरूंची फक्त वहिवाट असते. मालकी नसते. त्याच प्रमाणात त्यांना नव्या इमारतीत चटई क्षेत्र आणि इतर फायदे मिळतात. मालकाला मिळणारं चटई क्षेत्र आणि फायदे थोडे चढे असतात, जे व्यवहाराला धरून असतं. पण कित्येकांना हा 'भेदभाव' मान्य नसतो आणि ते बिल्डर आणि मालक यांच्याशी इतकी टोकाची हुज्जत घालत राहतात की सगळा व्यवहार फिसकटतो की काय अशी परिस्थिती येते. 

बिल्डर काही हे काम धर्मादाय करीत नाही. त्याचा नफा तो घेणारच. तो कसा? वाढीव चटई क्षेत्रफळाच्या जागा बाजार भावाने विकून. मग मूळ रहिवाशांना जितक्या अधिक सोयी, बांधकाम काळात त्यांना दुसरं घर भाड्याने घेण्यासाठी द्यावं लागणारं घरभाडं वगैरे खर्च जितका अधिक तितका त्याचा खुल्या विक्रीचा भाव अधिक. (रिअल इस्टेटचे चढते भाव या चिंतेच्या विषयात या मुद्याचाही समावेश होतो.) बरेचदा यातले काही लोक आधीच दुसरीकडे मोठं, सुसज्ज घर घेऊन राहत असतात, म्हणजे ही जागा ते भाड्याने देऊन किंवा विकून अतिरिक्त उत्पन्न मिळवणार असतात. त्यातही अर्थात काही अयोग्य नाही. पण आपल्या हव्यासापायी इतरांचे न्याय्य हक्कही डावलले जाण्याचा धोका त्यांच्या लक्षातच येत नाही, की त्यांना त्याची पर्वा नसते कारण ते नव्या, सुसज्ज घरात राहत असतात, ते त्यांचं त्यांना माहीत. 

रिकाम्या प्लॉटवर बांधलेल्या सोसायटीत किंवा २-४ स्वतंत्र घरं पाडून बांधलेल्या सोसायटीतही मूळ मालकाला काही अधिक सोयी असतील तर नंतर त्यावरून बखेडे उभे राहिलेले दिसतात. 

४०-५० वर्षं जुन्या, जुन्या पद्धतीने बांधलेल्या सोसायट्याही आता याच कारणांसाठी पुनर्बांधणीचा विचार करतात. त्यांच्या बाबतीत थोड्या फार फरकाने हेच घडतं. ते सगळे मिळून मूळ जमिनीचे मालक असतात. काही ठिकाणी मूळ व्यवहार अपूर्ण असतात. रजिस्ट्रेशन, कन्व्हेयन्स अशा कितीतरी गोष्टी केलेल्या नसतात. त्यासाठी बिल्डरला वेगळे प्रयत्न आणि खर्च करावा लागणार असतो. पण ‘जमीन आमची आहे, आम्ही तुला नेमलं आहे. तेव्हा आम्ही सांगू त्या अटी’ असा चढा सूर सोसायटीच्या मेंबर्सचा असतो. त्यातही काही मागण्या न्याय्य असतातच. पण नव्या इमारतीत आपल्याला कुठे, कोणत्या मजल्यावर, कोणत्या बाजूला घर हवं याबद्दल सुद्धा माणसं इतकी अत्याग्रही असतात की बिल्डर अलीकडे चक्क लॉटरी काढतात. मूळ इमारतीला काही विशिष्ट मोजमाप नसेल तर नव्या घरात तसे विविध मापाचे फ्लॅट्स बांधणं शक्य नसतं. मग कुणावर अन्याय नको या विचाराने शक्य तितके समान फ्लॅट्स बांधण्याचा प्रयत्न बिल्डर करतो. पण आपल्यापेक्षा पन्नास-साठ फूट कमी जागा असलेल्यांना आपल्या बरोबरीने जागा मिळतेय या कल्पनेने काही लोक अगदी कासावीस होतात. मग नवा मुद्दा. 

या सगळ्या अतिरिक्त चटई क्षेत्रफळाच्या सदनिका विकताना त्या कुणाला विकाव्या यावर मूळ रहिवाशांचं काही नियंत्रण असतंच असं नाही. यात एखादा समाजविघातक वृत्तीचा सभासद शिरू शकतो, त्याच्यामुळे सोसायटीतलं वातावरण बिघडू शकतं. काही ठिकाणी मूळ जमीन मोठी असेल तर सरळ वेगळी इमारत बांधतात. मूळ रहिवासी वेगळे आणि नंतर आलेले नवे रहिवासी वेगळे. पण त्यांना मिळणाऱ्या अंतर्गत सुविधा, त्यांचा दर्जा अर्थात अधिक चांगला असतो, जे नंतर मूळ रहिवाशांना खटकतं. या नव्या इमारतीची जर वेगळी सोसायटी केली तर जमीन मूळ सोसायटीच्या मालकीची असल्यामुळे तिथे आणखी नवेच तिढे उभे राहतात. जुनी सोसायटी हक्क सोडायला तयार नसते आणि नव्या रहिवाशांना बाजारभावाने पैसे देऊनही त्यांच्या नाकदुऱ्या काढत राहावं लागतं. कधीतरी काही मूळ रहिवासीच जास्त पैसे भरून ही नवी सुसज्ज, सुविधायुक्त घरं घेतात. अशा वेळी एक अदृश्य भिंत उभी राहते जुन्या-नव्या रहिवाशांच्यात, किंवा जुने, बरोबरीचे शेजारी वेगळ्या गटात गेले तर त्यांच्यातही.

मूळ रहिवाशांमध्ये वर्षानुवर्षांच्या सहवासाने एक सौहार्द निर्माण झालेलं असतं, त्यात अशा गोष्टींमुळे मिठाचा खडा पडतो. घरगुती, आपलेपणाचं वातावरण नव्या सोसायटीत फारसं टिकत नाही. असं दर टप्प्यावर होत राहतं. 

बिल्डरला कुठून या फंदात पडलो असं होतं. जे पक्के व्यावसायिक असतात, ते संबंधितांना योग्य पद्धतीने समजावतात आणि करार तडीला नेतात. थोडे नरम असतात ते मागे हटतात, नुकसान सोसतात किंवा या अनुभवाने शहाणे होऊन पुढच्या प्रकल्पासाठी 'तयार' होतात. काही ठिकाणी तर बिल्डर स्वतःच एखाद्या मालकाला, सोसायटीला भेटून आधुनिक सुविधांची, रोख रकमेची लालूच दाखवून पुनर्विकासाच्या जाळ्यात अडकवतात आणि रहिवासी अडकतातही. एखादा सावध असतो, विरोध करतो किंवा अडचणींवर नेमकं बोट ठेवतो. अशा वेळी बहुमताच्या जोरावर किंवा अन्य काही मार्गांनी हा विरोध मोडून काढला जातो. कित्येकदा प्रकल्प अर्धवट पडून राहतात वर्षानुवर्षं. मग काहीतरी करून, कुणालातरी पकडून एकदाचं घर पदरात पाडून घेतलं जातं आणि पुढे अनंत व्यावहारिक आणि कायदेशीर समस्यांना तोंड द्यावं लागतं. 

सगळेच जर सुस्थितीत असतील तर थोडंसं गृहकर्ज घेऊन त्यांना स्व-विकास - self development - सहज शक्य असतो. आता गृहकर्ज खूप स्वस्त झाली आहेत. त्याच ठिकाणी बाजारभावाच्या जवळ-जवळ निम्म्या किंमतीत नवं, आधुनिक घर मिळू शकतं. पण, 'फुकट' या शब्दाची मोहिनी जबरदस्त असते. शक्य असलं तरी हा मार्ग नाही पटत काही लोकांना. काही ठिकाणी मात्र स्व-विकासाच्या वाटेने जाऊन कोणतीही नवी डोकेदुखी न घेता त्याच ठिकाणी अधिक मोठं आणि सुसज्ज घर बांधून घेण्याचा व्यवहारीपणाही लोक दाखवतात. तसंच, काही ठिकाणी योग्य बिल्डरची निवड करून, त्याच्याशी योग्य पद्धतीने बोलणी करून, अति लोभ न करता आपला आणि नव्या सदनिका धारकांचाही फायदा करून घेतलेला दिसतो. 

जितके व्यवहार, तितके अनुभव. काही ठिकाणी समजूतदारपणाचा गैरफायदा, काही ठिकाणी लोभाचा अतिरेक, काही ठिकाणी व्यावहारिक दृष्टीने करून घेतलेला दीर्घ स्वरूपी फायदा. काही ठिकाणी तर निव्वळ व्यवहार. आपसातील संबंध, सामाजिक एकोपा वगैरेंना फाटा. ‘घर पाहावं बांधून’ हे आजच्या काळातही अनुभवण्यासारखं आहे हे निश्चित.

‘फुकट’ या शब्दाला भुलून पुनर्विकासाचं हे जाळं माणसं आपणच विणतात आणि ते फसलं की त्यात अडकून स्वत:चंच नुकसानही करून घेतात. 

याचा अर्थ असा नाही की जुन्याच घरात राहावं, नवीन घराचा विचार करू नये, स्वत:ला गृहकर्जाच्या ओझ्याखाली चेपून टाकावं. फक्त 'हुरळली मेंढी, लागली लांडग्याच्या मागे' अशी घाई न करता थोडा कमी फायदा चालेल, पण सुरक्षित आणि रास्त व्यवहार करण्याकडे कटाक्ष असावा. 

(वर जे प्रकार लिहिले आहेत, त्यातला एकही काल्पनिक नाही. हे सगळं घडलेलं मी प्रत्यक्ष पाहिलं किंवा अनुभवलं आहे.) 

राधा मराठे

०४ जानेवारी २०२२